1.1. Consideraciones previas
VALORACIONES INMOBILIARIAS
CREENCIA ERRONEA
La utilización masiva de las
valoraciones con fines hipotecarios, ha fomentado, la errónea creencia, que
considera a la metodología y a las condiciones establecidas en la ORDEN ECO
805/2003 como las únicas adecuadas para realizar cualquier tipo de valoración,
aun siendo este método valido para cualquier tipo de valoración.
IMPORTANCIA
Cuando las valoraciones estiman
valores de los inmuebles por encima de la realidad permitiendo con ello que se
concedan prestamos por importes superiores al verdadero valor del inmueble,
puede dar lugar en caso de impagos a perdidas, lo cual va en contra del sistema
económico.
HISTORIA
“ Los muros de una
vivienda se calculan teniendo en cuenta que su deterior, cada año, es la octava
parte de su valor, puesto que han sido calculados para que duren ocho años”
Año 27 A.C. Vitrubio Pollión
PRIMERAS TASACIONES
Aunque las estimaciones sobre el
valor de los inmuebles pueden ser considerados como inseparables del sentido de
la propiedad, los criterios técnicos y las primeras tasaciones de edificios
realizadas científicamente, no aparecen hasta 1835 en EEUU y 1886 Gran Bretaña
En
España, se inicia de la mano del Banco Hipotecario (1872) con dos funciones:
a)
Concesión de préstamos con garantía hipotecaria.
b)
Emisión, a largo plazo, y en régimen de
monopolio, de Cédulas Hipotecarías.
Creando
su propio Servicio de Técnico de Tasadores
El
importe de los prestamos se conceden como porcentaje del valor de tasación.
1)
50% del valor de las TIERRAS.
2)
33% del valor de la CONSTRUCCION
SXIX
Se sigue profundizando, en EEUU
los trabajos de Stanley Mac Michael propician un extraordinario desarrollo en
esta materia.
La de los 70 fue la década crucial en Europa,
pues se publica la primera Norma de Valoración, elaborada por The European
Group of Valuers Associations
En 1981 con la Ley de Mercado
Hipotecario es cuando la valoración hipotecaria se instala en España con categoría
de profesión y de actividad empresarial.
En 1994 entran en vigor las primeras “Normas
de Valoración a efectos de determinadas finalidades financieras” con la
estructura necesaria para considerar la Valoración como una DISCIPLINA.
Aparecen conceptos como:
•
Definiciones y Principios
•
Condicionantes
•
Advertencias
•
Comprobaciones mínimas
publicación de la Orden ECO
805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
modificada por Orden EHA/3011/2007, de 4 de
octubre.
1.2. Conceptos Generales
OBJETIVIDAD Y SUBJETIVIDAD
El concepto de valor, al
igual que el de la belleza, suelen aparecer unidos a consideraciones de
carácter subjetivo dependientes en gran medida del autor de la
valoración.
La Subjetividad pueden provocar
estimaciones erróneas y por tanto escasamente validas.
Para que la obtención de los
valores sea justa y real se deberán utilizar criterios objetivos
que permitan una estimación imparcial.
La OBJETIVIDAD se puede conseguir
utilizando un número de parámetros suficientemente elevado para que su
aportación conceda la máxima fiabilidad a la valoración realizada.
EL VALOR, EL COSTE Y EL PRECIO
El valor de un bien aparece generalmente
unido a las capacidades intrínsecas de este.
este
coche me vale para …
El concepto de coste estaría más
relacionado con los medios de producción y correspondería al gasto ocasionado
en producir estas cualidades funcionales.
fabricar este coche ha costado …
El precio se define como la traducción
económica del valor cuando se sitúa en el mercado.
por este coche he pagado …
LA OFERTA Y LA DEMANDA
En el mercado inmobiliario para
que un determinado producto sea rentable, la oferta de éste deberá estar equilibrada
con una demanda similar, o incluso ser la demanda superior, si el mercado lo
permite.
OFERTA MENOR QUE DEMANDA
En el caso contrario, es decir,
una oferta elevada sin un demanda equivalente podría, en unas condiciones
normales de mercado, reducir la rentabilidad del producto ofertado al prolongar
en exceso el periodo de venta y con ello no sólo incrementar los costes
financieros, sino reducir las expectativas de venta.
Por tanto, un adecuado análisis
del mercado inmobiliario y un conocimiento profundo de las oscilaciones de
éste, permitirá, al empresario, anticipar la oferta a la demanda futura, cuando
ésta es esperada, de igual modo deberá reducir la oferta cuando los indicadores
anuncian saturación del mercado.
Estos conocimientos, imprescindibles
para un empresario, serán igualmente de gran ayuda para un tasador de bienes
inmuebles, ya que la pericia en la tasación no sólo requiere un conocimiento
adecuado de la metodología y la normativa de tasación, sino, más importante
aún, de las oscilaciones del mercado inmobiliario, es decir, de los movimientos
de la oferta y la demanda.
1.2.1 Definiciones.
Utilizaremos las definiciones contempladas
en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo modificada por ORDEN EHA/3011/2007, de
4 de octubre, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
Estas definiciones están recogidas
en el artículo 4 de dicha Orden.
Actualización de una tasación
Es toda revisión de una tasación
anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos
años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación
anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de
los valores que figuren en ella.
El plazo será de tres años
para la finalidad contemplada en el artículo 2.b (ámbito de aplicación),
conforme a lo establecido en el artículo 84.1 de esta Orden.
Antigüedad
Es el número de años transcurridos
entre la fecha de construcción del un inmueble o la de la última rehabilitación
integral del mismo, y la fecha de la valoración.
Comparables (inmuebles)
Son inmuebles que se consideran
similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la
homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie,
antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a
dicho fin.
Compromiso de compra a plazo de
inmuebles
Es un contrato en virtud del cual
los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio
predeterminado, y en una fecha concreta.
Depreciación Física
Es la pérdida que experimenta el
valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad,
estado de conservación y duración de sus componentes.
Depreciación Funcional
Es la pérdida que experimenta el
valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa
adaptación a la función a la que se destina. Comprende las perdidas producidas
en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.
Edificio
Es cualquier tipo de construcción
sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al
desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado
Es todo edificio en el que la
superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a
dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.
SUPERFICIE DESTINADA ≥ 2/3
Edificio en construcción
Es toda obra de nueva edificación
iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice
de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Edificio en proyecto
Es cualquier tipo de construcción
(obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca
determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional
correspondiente.
A estos efectos, se entenderán
como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la
definición de inmueble en rehabilitación.
Elementos comunes de un edificio
Son todos aquellos espacios que,
no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de
superficies.
Elemento de un edificio
Es toda unidad física, funcional o
registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas
al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.
Elementos especulativos
Son aquellos datos, ofertas o
escenarios que aún siendo relevantes para la determinación del valor de mercado
traigan causa
a) De
un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto
plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios,
b) De
expectativas de cambio de uso o edificabilidad,
c) Bien
de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o
inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia
futura no está asegurada.
Entidad tasadora
Las entidades de tasación
homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como,
respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra
a del artículo 2, los servicios de tasación de entidades de crédito homologadas
en inscritos en el Registro Especial del Banco de España.
Entorno
Es el espacio de adecuada amplitud
y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el cual se
ubica el inmueble objeto de la valoración.
Finca rústica
Aquel terreno de nivel urbanístico
II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agrícola.
Homogeneización de precios de inmuebles comparables
Es un procedimiento por el cual se
analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros
comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y
diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquel.
Infraestructuras exteriores del terreno
Son las infraestructuras
necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su
consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen de
suelo y ordenación urbana.
Inmueble en rehabilitación
Es todo edificio o elemento de
edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes
requisitos:
a)
Que cuente con la correspondiente licencia.
b) Que
se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional
correspondiente.
c) Que
alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al
menos el 50% de su superficie edificada antes del inicio de las obras.
Se considerarán
como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de
habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o
modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las
que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen
o no la superficie edificada.
Cuando la
valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma
parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las
obras cuando estas alcancen al menos una planta completa.
d) Que
el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50% del valor de
reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).
Inmueble ligado a una actividad económica
Es todo edificio o elemento de
edificio de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación
económica.
Entre otros se incluirán los siguientes tipos:
a) Edificios
e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
b) Centros
de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al
servicio de transporte.
c) Inmuebles
hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
d) Hospitales
y otras instalaciones de carácter sanitario.
e) Instalaciones
recreativas, deportivas y de espectáculos.
f)
Centros de enseñanza y otras instalaciones
culturales.
g) Centros
de equipamiento social.
h) Residencias
estudiantiles, para la tercera edad o similares.
Instalaciones polivalentes
Son las instalaciones que,
habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan a juicio
del tasador, su utilización para otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como
instalaciones polivalentes aquellas con características y elementos
constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como
son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería,
cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.
Localidad
Es el núcleo urbano en el que se
encuentra el inmueble objeto de valoración.
Mercado local
El inmobiliario del entorno urbano
o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el
inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando
su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el
mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles,
explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte
representativo para su comparación dentro del territorio nacional.
Niveles urbanísticos del terreno
A efectos de su tasación los
terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:
Nivel I: Incluirá todos los
terrenos que no pertenezcan al nivel II.
Nivel II: Incluirá los terrenos
clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos
diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligadas a
una explotación económica permitida por la legislación vigente.
También se incluirán los terrenos
clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de
desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido
en él las condiciones para su desarrollo.
Opción de compra
Es un contrato en virtud del cual
un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado,
y en una fecha o plazo concreto.
Protección pública
Es cualquier régimen legal que
limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración.
Suelo urbano
Artículo 45 Loua
Suelo no urbanizable
Artículo 46 Loua
Superficie comprobada
Es el área medida por el tasador
teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el
correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes
Es la superficie construida sin
partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en
la superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes
Es la superficie útil, sin excluir
la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición
e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 % o al 50%, según se trate,
respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos
compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil
No se considerará superficie útil
la ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos
estructurales verticales, y por las canalizaciones con sección horizontal
superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura
libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la
ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable
Es la superficie utilizada por las
tasaciones para determinar los valores técnicos.
Tasador
El profesional que, de conformidad
con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir
necesariamente el informe de tasación.
Valor de mercado o venal de un inmueble
(VM) Es el precio al que podría
venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y
un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el
bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del
mercado permitieran disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere
de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar
la venta.
A tal efecto se considerará:
a) Que
entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que
ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción
ajeno a la causa del contrato.
b) Que
la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una
comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de
información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que
el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que
refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría
en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los
impuestos no se considerarán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de
comercialización.
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado
Es el valor que previsiblemente
podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la
fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las
características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o
rehabilitación.
Valor de reemplazamiento VR
O coste
de reemplazamiento, o coste de reposición
Puede ser:
a) El
valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble
es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha
de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso,
calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales
b) El
valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado
de deducir del valor VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la
fecha de la valoración
Valor de tasación VT
Es el valor que la Orden ECO
805/2003 establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar.
Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades
integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario VH
Es el valor del inmueble
determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con
el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la
misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de
la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinación a que se
refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.
Valor máximo legal VML
Es el precio máximo de venta de un
inmueble o vivienda en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la
normativa específica que le sea aplicable.
Valor por comparación
Es el valor obtenido mediante la
aplicación del método técnico de comparación.
Valor por actualización
Es el valor obtenido mediante la
aplicación del método técnico de actualización de rentas.
Valor residual
Es el valor obtenido mediante la
aplicación del método técnico residual.
Valoración intermedia de obra
Es cualquiera de las valoraciones
que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción
o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de
las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia
de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica
la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.
Vivienda para primera residencia
Es aquella que por sus
características y ubicación tenga como destino más probable su uso como
vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
Vivienda para segunda residencia
Es aquella que por sus
características y ubicación tenga como destino más probable su uso como
residencia temporal, independientemente de su destino actual.
Vida útil
Es el plazo durante el cual un
inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será
total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación
integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.
Anejo inseparable
Inmueble que se vincula de forma
inseparable a otro inmueble, de tal manera que ambos constituyen una unidad
jurídica y, por lo tanto, se enajenan y gravan conjuntamente.
Ejemplos: trasteros y plazas de
garajes.
Cláusula resolutoria
Condición establecida en un
contrato que permite liquidar éste por incumplimiento de alguna de las partes
de dicha cláusula.
Finca matriz
Se llama así a la finca inicial
que, mediante operaciones de segregación o división se ha parcelado en otras
varias
En las divisiones horizontales, la
finca matriz es aquella en la que se encuentran inscritos el solar, la
declaración de obra nueva, y la división horizontal, al dividirse esta finca
matriz en los pisos y locales que compongan el edificio, estos pasan a ser
nuevas fincas independientes.
Las cargas anotadas en la finca
matriz perviven en las fincas a que pudiera dar lugar la división o segregación
de ésta, quedando la anotación exclusivamente en la finca matriz, si bien en
las nuevas se hace constar que están gravadas por procedencia con las cargas
que se reseñen en la finca matriz.
Finca registral
En el Registro de la Propiedad se
inscriben con un número diferente, o número de hoja diferente, lo que en la
terminología del Registro se llaman las fincas, es decir, bienes inmuebles o
derechos reales objeto de inscripción.
Tanteo
Es el derecho de adquisición
preferente que determinadas personas (físicas o jurídicas) pueden ejercitar
dentro de un plazo señalado por la ley para adquirir un bien, después de haber
sido trasmitida a otra persona. Generalmente este derecho debe aplicarse antes
de haber sido enajenado el bien.
Retracto
Es el derecho que permite al
vendedor recobrar un bien vendido cumpliendo unas determinadas condiciones,
previamente pactadas.
Subrogación
Por medio de la subrogación se
puede obtener la transmisión de derechos y, lógicamente, la de deberes.
TIR
Tasa interna de rendimiento
Apalancamiento
Es la relación entre capital propio
y el crédito invertido en una operación financiera. El apalancamiento
financiero se deriva de utilizar endeudamiento para financiar una inversión.
Volatilidad
Es la desviación estándar del
cambio en el valor de un instrumento financiero con un horizonte temporal
específico. Se usa con frecuencia para cuantificar el riesgo del instrumento a
lo largo de dicho período temporal.
La volatilidad de una acción hace
referencia a las oscilaciones que presenta su cotización.
Concesión Administrativa
Las concesiones administrativas son
actos administrativos en virtud de los cuales se autoriza temporalmente por una
Administración a una persona particular la utilización privada de un bien
público, mediante el pago de un canon.
Derecho de superficie
El derecho de superficie faculta a
un superficiario para construir o plantar en suelo ajeno.
El derecho de superficie de
carácter urbano otorga al superficiario la posibilidad de construir edificios,
o de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo de un edificio, o
ejecutarlas bajo el suelo, de un terreno ajeno.
El superficiario es propietario de
lo edificado o plantado y tiene la obligación de realizar la construcción o
plantación comprometida en un plazo determinado, debe también, si así esta
establecido, pagar al dueño del terreno un canon o precio.
Este derecho es libremente
transmisible “inter vivos” y “mortis causa” y puede ser sometido a gravamen, la
duración del derecho es la que se establece en su título constitutivo; pero no
obstante, tanto en la Ley del Suelo como en el Reglamento Hipotecario, se
establece una duración máxima de 75 años, cuando es concedido por los
ayuntamientos u otros organismos públicos, y de 99 años, cuando está convenido
entre particulares.
Transcurrido el plazo, se produce
la reversión de lo edificado o plantado, que pasa a ser propiedad del dueño del
solar, salvo pacto en contrario.
1.2.2 Principios.
Utilizaremos los principios
contemplados en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo modificada por ORDEN
EHA/3011/2007, de 4 de octubre, sobre normas de valoración de bienes inmuebles
y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Estos principios están recogidos
en el artículo 3 de dicha Orden.
Las entidades de crédito que
dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas
cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de
aplicación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en los términos
establecidos en la misma, los siguientes principios:
a)Principio de anticipación
Según el cual el valor de un
inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las
expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
b)Principio de finalidad
Según el cual la finalidad de la
valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los
criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad
de la valoración
c)Principio de mayor y mejor uso
Según el cual el valor de un
inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente
mas aconsejable.
Según el cual el valor de un
inmueble susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
d)Principio de probabilidad
Según el cual ante varios
escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se
estimen más probables.
e)Principio de proporcionalidad
Según el cual, los informes de
tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la
importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el
mercado.
f)Principio de prudencia
Según el cual, ante varios
escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que
dé cómo resultado un menor valor de tasación.
g)Principio de sustitución
Según el cual el valor de un
inmueble es equivalente al de otros activos de similares características
sustitutivos de aquel.
h)Principio de temporalidad
Según el cual el valor de un
inmueble es variable a lo largo del tiempo.
i)Principio de transparencia
Según el cual el informe de
valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente
para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
j)Principio de valor residual
Según el cual el valor atribuible
a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia
entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los
factores.
Estos principios se utilizarán
como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de
la Orden ECO 805/2003.
1.3. Diversas acepciones de Valor
Si bien es cierto que el concepto
de valor va unido a las capacidades intrínsecas del bien a valorar, no lo es
menos el hecho de que estas capacidades pueden ser modificadas por agentes exógenos
al propio objeto de valoración, determinando con ello que se genere un elevado
número de acepciones del concepto de valor, generalmente en función del destino
para el que se realiza la propia valoración.
Valor Intrínseco
Es el valor que un determinado
bien tiene en función de su contenido, asimilándose al coste por contrata del
edificio o al valor urbanístico de un suelo.
Valor Sentimental o Afectivo
Se fundamenta en apreciaciones personales de carácter puramente
subjetivo. Más que un valor real suele ser un parámetro a tener en cuenta
cuando se realiza una valoración comercial.
Valor en Uso
También llamado valor funcional.
Tiene como base la utilidad que puede aportar al propietario del mismo y puede
ser variable con el paso del tiempo.
Valor Expectante
También llamado valor de futuro.
Es el valor potencial que tiene un determinado bien inmueble en función de sus
propias cualidades o de condiciones externas.
Valor de Mercado
Tradicionalmente este valor ha
sido definido como el importe neto que razonablemente podría recibir un
vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante
una comercialización adecuada, y suponiendo que existe un comprador que conoce
las características del inmueble, y que ambos, actúan libremente en la
transacción.
Valor en Venta
En un mercado inmobiliario estable
el valor de mercado debería coincidir con el valor en venta. A veces, las
condiciones coyunturales de los agentes participantes, comprador y vendedor,
pueden hacer que esta igualdad no sea posible, provocando que el valor en venta
difiera del valor de mercado en función de dichas condiciones.
Así un deseo excesivo en comprar
un inmueble puede hacer subir su precio, al igual que un deseo excesivo en
desprenderse del mismo puede hacer que el comprador lo obtenga por un precio
inferior al de mercado.
Por tanto, definiremos el valor en
venta, igualándolo con el valor de compra, como el resultante de una
transacción inmobiliaria, realizada con independencia de los valores de
mercado.
Valor de Expropiación o Justiprecio
Se define como la cuantía de la
indemnización que recibe el propietario por tener que ceder obligatoriamente la
propiedad de un bien, a la Administración.
Valor en Reposición (VR)
Ver definiciones
En todo caso resumiendo estas definiciones,
diremos que el reemplazamiento del edificio no se realizará tratando de
conseguir una reproducción idéntica del mismo, sino una sustitución por otro
similar realizado con tecnología y materiales actuales, pero siempre con
calidad semejante a la del edificio a valorar.
a) En
el valor de Reposición Bruto incluiremos, además del suelo,
todos los gastos necesarios (construcción, honorarios, licencias, impuestos,
etc.) para realizar la construcción.
b) El
valor de Reposición Neto se aplicará sólo a edificios ya
terminados, puesto que los conceptos de depreciación física (por estado de
conservación o edad) y los de depreciación funcional son aplicables tan sólo a
edificios terminados y generalmente en uso.
Valor Máximo Legal (VML)
Es el valor sometido a limitaciones
de carácter legal.
Valor Máximo Legal para VPO
Se define como el precio máximo de
venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa
específica que le es aplicable.
Valor en Renta
Es el que se obtiene a partir de criterios de
rentabilidad. Se aplica a propiedades que generan rentas por arrendamientos y
se entiende como la suma de los beneficios obtenidos por dichas rentas.
Las rentas obtenidas pueden ser:
a) Rentas
brutas, son las producidas por los alquileres mensuales antes de
deducir gastos por impuestos, mantenimiento, gastos de comunidad, etc. O sea,
las rentas brutas son los ingresos obtenidos. RB
= I (ingreso)
b) Rentas
netas, se obtienen deduciendo a las rentas brutas los gastos
relacionados anteriormente. RN
= RB – G (gastos)
Valor de Fondo de Comercio
Es el valor asignado a un bien en
función de su potencial comercial o de negocio.
El fondo de comercio es el
conjunto de bienes inmateriales, tales como clientela, prestigio, nombre, razón
social, etc., que constituyen una parte inseparable del patrimonio de una
empresa o de un determinado negocio.
V.F.C. = P.V.E. – V.N.E.
V.F.C. = valor del fondo del
comercio
P.V.E. = precio de venta de la
empresa
V.N.E. = valor neto de la
empresa
V.N.E. = bienes
inmuebles + bienes muebles + cobros pendientes – pagos pendientes
Como vemos el valor neto de una
empresa equivale al valor real de una empresa nueva, es decir una empresa
desconocida cuyo capital es la diferencia entre los que tiene y lo que debe.
Valor a Nuevo
En el aseguramiento de inmuebles,
el valor a nuevo corresponde al valor asignado a un inmueble siniestrado
valorado a precios actualizados sin aplicación de depreciación alguna. Es por
tanto un puro valor de reproducción.
Valor de Reversión
Es el coste de reposición neto al
final de la vida útil de un edificio. O lo que es igual al valor residual de la
construcción más el valor ponderado del solar.
Valor Fiscal
Es el que tiene una propiedad
inmobiliaria a efectos impositivos, en función de unos criterios legales
fijados previamente
Valor de Tasación
Ver definición
Valor Catastral
Es el asignado a un bien inmueble
a efectos impositivos. Se aplica al valor del suelo y al valor de la
construcción.
Valor Inicial
Es el valor asignado a un suelo en
función de sus capacidades productivas sin consideración alguna a su posible
utilización urbanística.
Valor Urbanístico
Es el valor que puede tener un
suelo en función de los criterios urbanísticos vigentes. Es utilizado a efectos
expropiatorios y está basado en el aprovechamiento urbanístico.
Valor Hipotecario
Ver definición
Valor por Comparación
Ver definición
Valor por Actualización
Ver definición
Valor Residual
Ver definición
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