Tema 2: La Valoración

 

2.1. COMPONENTES BÁSICOS DE LA VALORACIÓN

VALORAR

Valorar es el arte de estimar, en su justa medida, la apetencia por poseer en propiedad bienes específicos, para un fin determinado.

FACTORES QUE INTERVIENEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE

EXOGENOS: Indirectamente relacionados con el propio inmueble

OFERTA-DEMANDA

ENDOGENOS: directamente relacionados con el propio inmueble

SUELO-CONSTRUCCIÓN-GASTOS NECESARIOS/BENEFICIOS

a)       EL VALOR DEL SUELO

El suelo es el componente del inmueble que más representación económica aporta al valor del mismo. El suelo es el que soporta los mayores incrementos y el que está sometido a las mayores presiones especulativas.
El suelo es, por tanto, el componente que más encarece el valor del inmueble.
Los suelos de uso residencial, comercial y oficinas son los que experimentas un mayor aumento de valor.

b)      EL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Corresponde siempre a un valor por contrata de la construcción realizada.
Este criterio se aplicará con independencia de la tipología de construcción y de la edad de la misma.
Así pues, entendemos que en los valores de construcción se incluyen todo tipo de gastos y beneficios posibles, relacionados con la propia construcción.

c)       GASTOS NECESARIOS Y BENEFICIO PREVISTO

El tercer componente del valor de un inmueble en construcción o en promoción, corresponde al conjunto de gastos ocasionados en el desarrollo del proceso constructivo.

Debiéndose, por tanto, incluir en este apartado los impuestos, honorarios y licencias, generados por la adquisición del suelo, la ejecución de las obras y la transmisión de la misma.

De igual modo se deberán incluir el beneficio del promotor y los gastos de promoción.

FORMULACIÓN TRADICIONAL

Vm = K (S + C)

K = Coeficiente que recoge: Gastos, Beneficio, Posibles fluctuaciones del mercado
S = Valor del Suelo (Generalmente en repercusión).
C = Coste de Construcción (por contrata).

Vm = Vr + Gv + B

Vm = Valor de mercado.
Vr  = Valor de reposición.
Gv = Gastos varios (de comercialización, financieros…).
B   = Beneficio.

Vr = S + C + Gn

Vr = Valor de reposición.
S   = Valor del Suelo (generalmente en repercusión).
C   = Coste de Construcción (por contrata).
Gn = Gastos necesarios (para hacer la construcción).

Vm = S + C + Gn + Gv + B

Vm = Valor de mercado.
S     = Valor del Suelo (generalmente en repercusión).
C     = Coste de Construcción (por contrata).
Gn  = Gastos necesarios (para hacer la construcción).
Gv  = Gastos varios (de comercialización, financieros…).
B    = Beneficio

2.2 OBJETO DE LA VALORACIÓN

1)      Bienes Inmuebles

a)       Edificios: Viviendas-Locales Comerciales-Oficinas-Naves Comerciales-Naves Industriales-Garajes-Explotaciones Agrícolas

b)      Suelos: Solares-Terrenos urbanizados-Terrenos Sin Urbanizar-Terrenos Rústicos

2)      Derechos Reales:

Uso
Usufructo y habitación
Servidumbre

Concesiones administrativas

Derechos de superficie

3)      Cargas y Gravámenes

De una finca a favor de otra

Embargos

Hipotecas

Venta con plazo aplazado

Opciones de compra

Afecciones por expropiación

Ordenes de Ejecución

 

2.3 TIPOS DE VALORACIÓN

1) ORDINARIA

Es la realizada de manera sencilla, sin requerir una técnica determinada ni seguir normativa de ningún tipo.

2)OFICIAL

Es la que aparece regulada por normativas de rango estatal, autonómico o municipal

3)TÉCNICA

Es aquella para la que se requiere unos conocimientos específicos y una determinada pericia en el campo de las valoraciones. Suele utilizarse para realizar la mayor parte de las valoraciones

2.4 FINALIDAD DE LAS VALORACIONES

1)VALORACIONES CON FINES COMERCIALES

Se utiliza fundamentalmente para realizar actuaciones privadas entre particulares tales como valoración de herencias, separación de bienes, repartos familiares, valoraciones patrimoniales por disolución de empresas, ventas, estudios para inversiones, etc.

2)VALORACIONES CON FINES DE GARANTIA HIPOTECARIA

Está regulada por la Orden ECO/805/2003, que determina que las valoraciones hipotecarias se utilizarán con los siguientes fines:

a)       Para valorar bienes que sirvan de garantía hipotecaria de créditos o prestamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refieres el art. 2 del RD 685/ 1982, de 17 de marzo

b)      Para valorar bienes que sirvan de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigidas en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.

c)       Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre.

d)      Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

3)VALORACIONES CON FINES ADMINISTRATIVOS

Son los realizadas atendiendo a disposiciones de tipo administrativo. Entre estas valoraciones se encuentran las que tienen fines expropiatorios, las catastrales y las fiscales.

CATASTRALES

El valor catastral es utilizado para el cálculo del impuesto de bienes inmuebles (I.B.I.), y para el cálculo de los impuestos de Patrimonio, Renta, Transmisiones, Donaciones, Expropiaciones y Declaración de Herederos.

Dentro del ámbito de las valoraciones catastrales son frecuentes las valoraciones periciales contradictorias que presentan los propietarios (personas físicas o jurídicas) cuando se plantea desacuerdo entre la valoración catastral realizada por Hacienda y la que estima su propietario.

MUNICIPALES

Se utiliza para el cálculo del impuesto sobre el Incremento del Valor del inmueble, también llamado impuesto de Plusvalía. Es un valor próximo al valor de mercado, incluso a veces superior a éste, que periódicamente son actualizados, siempre al alza, por cada Ayuntamiento y comunicados los nuevos valores a Notarios y Registradores para la liquidación del impuesto de Plusvalía en la transmisión de cualquier tipo de inmueble.

4)VALORACIONES PARA ASEGURAMIENTOS

El las valoraciones para aseguramiento de inmuebles tan sólo deberá tenerse en cuenta el valor de la construcción, ya que este componente del inmueble es el único que puede deteriorarse con un siniestro y por tanto el único que debe ser asegurado.

Lógicamente en la valoración para aseguramientos deberán incluirse todos aquellos gastos necesarios para poder reproducir el edificio en caso de siniestro total. Es decir, incluiremos honorarios de proyecto y dirección técnica, gastos de escrituras, impuestos etc.