3.1. El Suelo
CONCEPTOS GENERALES
El suelo es un bien inmueble por sí mismo, y está sujeto a
la misma ley de oferta y demanda que cualquier edificio.
Este bien
inmueble, más preciado que ninguno y especialmente el urbano o el edificable,
está sometido a diferentes variables, sociales, económicas y como no,
políticas, permitiendo dichas variables que la demanda vaya por delante de la
oferta y conduciendo, inexorablemente, a que los precios varíen siempre al
alza.
El valor de
un “suelo urbano o edificable” puede estar sujeto a modificaciones diversas
provocadas por cambios en su calificación urbanística, uso, y otras variables
de accesibilidad, localización, entorno, infraestructuras, comunicaciones,
servicios públicos, y aspectos socio-económicos del espacio donde este ubicado.
El suelo
para que pueda ser utilizado como suelo edificable debe estar clasificado
como tal.
Ello exige
un sometimiento normativo muy riguroso, determinado por:
·
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana.
·
Ley
de Ordenación Urbanística de Andalucía. (7/2002.) LOUA.
·
Ley
7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la Sostenibilidad del Territorio de
Andalucía. LISTA
Conviene
saber que esta dualidad legislativa (estatal o autonómica) reserva la competencia
estatal para tres tipos de actuaciones, a saber:
1.
Las
valoraciones,
2.
La
reversión en expropiaciones y,
3.
El
derecho de superficie.
3.2. La Ley del Suelo (estatal)
/LOUA/LISTA
La Ley del Suelo de ámbito
nacional (Ley 7/2015 de 30 de octubre)
a)
Suelo Rústico
b)
Suelo Urbanizado
Entre los OBJETIVOS de esta Ley se establecen los
siguientes:
1)
Facilitar
el acceso a una vivienda asequible.
2)
Abaratar
el coste de las expropiaciones.
3)
Hacer
más transparente la gestión local del urbanismo.
4)
Procurar
un desarrollo urbanístico sostenible.
5)
Homogeneizar
los derechos y deberes de los españoles en materia urbanística.
VALORACIÓN DEL SUELO A
EFECTOS EXPROPIATORIOS
SUELO RÚSTICO
Se tasará
mediante capitalización de las rentas agrarias anuales reales o potenciales,
siempre optando por la mayor.
En el caso
de las rentas potenciales se aplicará el
rendimiento del uso que pudieran tener los terrenos conforme a la legislación
vigente y utilizando los medios normales para la producción.
Se
incluirán como ingresos las subvenciones
con carácter estable y se descontarán los costes
necesarios para la producción.
Se excluyen
de la tasación las expectativas de revalorización futura de los terrenos.
Este valor
RURAL podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de
factores objetivos de localización, como accesibilidad a núcleos de población o
a centros de actividad económica, siempre justificada con un expediente de
valoración.
SUELO URBANIZADO
El suelo
podrá estar sin edificar o en fase de edificación.
En terrenos
con edificación ilegal o en ejecución ilegal o en ruina física, el uso y
edificabilidad serán los asignados a la parcela por la ordenación urbanística,
incluida en su caso el de la vivienda sujeta a algún régimen de protección que
permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los
terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística
se les atribuye la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito
espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los
haya incluido.
En suelo
edificado o en curso de edificar, el valor de la tasación es el determinado por
la tasación conjunta del suelo y la edificación ajustada a la legalidad,
utilizando el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la
edificación existente o a la construcción ya realizada.
Novedades de la ley del
suelo:
a)
Cesión
obligatoria = entre el 5 y el 15%, de parcela neta, pudiendo llegar al 20%.
b)
Reserva
para VPO = 30 % de parcela neta.
c)
Cualquier
suelo en fase de ejecución es rural mientras dura su tramitación y ejecución,
por tanto, no tiene valor expectante.
La Ley del Suelo en el
ámbito autonómico. La LOUA.
1. SOLAR
Lo
introduce la LOUA en el art. 148.4, fuera del título ii que se ocupa de la
clasificación del suelo.
Para que un
suelo pueda ser clasificado como solar es necesario que tenga los servicios
mínimos siguientes:
1)
Acceso
rodado por vía urbana pavimentada.
2)
Suministro
de agua potable y energía eléctrica con caudal suficiente para la edificación,
construcción e instalación prevista.
3)
Evacuación
de aguas residuales a la red pública.
4)
Que
tenga señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento.
La LOUA
exige, para que exista como tal suelo en el Plan General, que esté incluido
como suelo urbano por estar dotado, como mínimo, de los servicios urbanísticos de
acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro
de energía eléctrica en baja tensión.
2. SUELO
URBANO
Se entiende
por suelo urbano aquel que se encuentra en alguna de las siguientes
circunstancias:
a)
Formar
parte de un núcleo de población existente o poder ser susceptible de
incorporarse a él en la ejecución de un Plan
General o de un Plan Intermunicipal, estando dotado, como mínimo, de los servicios
urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua,
saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.
b)
Estar
ya consolidadas al menos los 2/3 del espacio apto para la edificación según la
ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana
en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el
apartado anterior.
c)
Haber
sido transformado y urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de
planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.
a) SUELO URBANO CONSOLIDADO
Deberá
contar con todos los servicios, debiendo realizarse el acceso rodado, que se
requiere, por vía urbana, y el suministro de energía eléctrica deberá ser en
baja tensión.
b) SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
Los que
carecen de urbanización consolidada por:
·
Urbanización
Insuficiente: no
comprende todos los servicios, infraestructuras y dotaciones precisas, o no
tienen la proporción o las características adecuadas para servir a la
edificación existente o que se haya de construir.
·
Urbanización
Desfasada: porque
precisa una renovación, mejora o rehabilitación que debe ser realizada mediante
actuaciones integradas de reforma interior,
incluso dirigidas para el establecimiento de nuevas dotaciones.
Los
terrenos que:
·
formen
parte de áreas homogéneas de edificación
·
y
el planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente
superior al existente,
·
siempre
que su ejecución requiera el incremento de los servicios públicos y de
urbanización existentes.
El suelo
urbano no consolidado tiene un régimen urbanístico similar al suelo
urbanizable, lo que le obliga a ceder el 10 % del aprovechamiento urbanístico
ya urbanizado.
3. SUELO
URBANIZABLE
a) SUELO URBANIZABLE ORDENADO
Estar
integrado en el plan general y no necesita desarrollo.
Estará
integrado por los terrenos de los sectores que el planeamiento general ordene
directamente de forma detallada, no siendo necesario planeamiento de desarrollo
alguno sino sencillamente iniciar la actividad de ejecución.
Deberá
preverse el Suelo Urbanizable Ordenado que se estime necesario en función de
las previsiones de desarrollo urbanístico municipal.
Hay que
ceder el 10% del aprovechamiento urbanístico urbanizado además de las
superficies destinadas a equipamientos, dotaciones públicas, sistemas generales
y suelos necesarios para las conexiones de las infraestructuras del Plan
Parcial con los sistemas generales.
b) SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
Está
previsto en el Plan General y necesita Plan Parcial de Ordenación para
pasar a URBANIZABLE ORDENADO.
Integrado
por los terrenos más idóneos para absorber los crecimientos previsibles a medio
plazo.
Se deberán
delimitar por el Plan General uno o más sectores, fijándose las condiciones y
requerimientos exigibles para su transformación mediante el pertinente Plan
Parcial de Ordenación.
Cuando
dicho instrumento le otorgue una ordenación detallada pasará a engrosar la
categoría de Suelo Urbanizable Ordenado.
Hay que
ceder el 10% del aprovechamiento urbanístico urbanizado además de las
superficies destinadas a equipamientos, dotaciones públicas, sistemas generales
y suelos necesarios para las conexiones de las infraestructuras del Plan
Parcial con los sistemas generales.
c) SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO
está
delimitado en el Plan General, pero necesita de un Plan de Sectorización para
pasar a ser SECTORIZADO u ORDENADO.
Lo
integrarán los terrenos restantes adscritos a esta clase de suelo.
Para esta
delimitación habrá que tener en cuenta las características naturales y
estructurales del municipio, así como la capacidad de integración de los usos
del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y
sostenible.
Para pasar
a la categoría de Suelo Urbanizable Sectorizado u Ordenado será necesaria, la
aprobación del correspondiente Plan de Sectorización u Ordenación
correspondiente.
4. SUELO
NO URBANIZABLE
a) DE ESPECIAL PROTECCION POR LA
LEGISLACION ESPECIFICA
Suelos de
dominio público y suelos con las servidumbres establecidas por las distintas
legislaciones sectoriales.
b) DE ESPECIAL PROTECCIÓN POR PLANIFICACIÓN
TERRITORIAL Y URBANÍSTICA
Suelos con
valores ambientales, paisajísticos, históricos o de protección del litoral.
c) DE CARÁCTER NATURAL O RURAL
Suelos necesarios para preservar actividades o que presentan
algún tipo de riesgo (inundaciones, corrimientos, etc.)
d) DEL HABITAT RURAL DISEMINADO
Asentamientos rurales dispersos.
SUB-SUELO
La Ley establece en su artículo 49.3 que todo el subsuelo se
presume de propiedad pública cuando el Planeamiento vigente no establezca su
aprovechamiento.
SISTEMAS GENERALES
Pueden estar incluidos en Clase y Categoría de
Suelo(adscritos). Puede ser de interés supramunicipal, regional o singular.
·
Comunicaciones.
·
Espacios Libres.
·
Equipamientos.
·
Otros.
La Ley del Suelo en el
ámbito autonómico. La LISTA.
SUELO URBANO (Lo introduce
la LISTA el Art. 13)
1.
Conforman el suelo urbano los terrenos que, estando integrado en la malla
urbana constituida por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del
núcleo o asentamiento de población del que formen parte, cumpla alguna de las
siguientes condiciones:
a)
Haber
sido urbanizados en ejecución de los instrumentos de ordenación urbanística o
territorial y de conformidad con sus determinaciones, desde el momento que se
produzca la recepción de las obras de urbanización conforme a esta Ley y a sus
normas de desarrollo.
b)
Estar
transformadas urbanísticamente por contar con:
a.
Acceso
rodado por vía urbana.
b.
Conexión
en red con los servicios básicos de:
i.
Abastecimiento
de agua.
ii.
Saneamiento.
iii.
Suministro
de energía eléctrica.
c)
Estar
ocupados por la edificación, al menos en las 2/3 partes del espacio apto para
ello, de acuerdo con el ámbito que el instrumento de ordenación urbanística
general establezca.
2. También
forman parte del suelo urbano los núcleos rurales tradicionales legalmente
asentados en el medio rural que sirvan de soporte a un asentamiento de
población singularizado, identificable y diferenciado, siempre que cuentes con
acceso rodado y con las infraestructuras y servicios que se determinen
reglamentariamente.
3. A los
efectos de esta Ley, tendrán la condición de SOLAR las parcelas de suelo urbano dotadas de
las infraestructuras y servicios que determine la ordenación urbanística y,
como mínimo, las siguientes:
a)
Accesos
por vías urbanas pavimentadas, salvo que el instrumento de ordenación
establezca lo contrario.
b)
Alumbrado
público en la vía a que de frente la parcela, salvo
que se encuentren en espacios privados.
c)
Servicio
urbano de suministro de agua potable, evacuación de aguas residuales y energía
eléctrica con capacidad suficiente para el uso previsto.
4. La
condición de solar se extingue:
a)
Por
la inadecuación sobrevenida de su urbanización.
b)
Por
la integración en actuaciones de transformación urbanística.
SUELO RUSTICO (Lo introduce la lista el Art. 14)
Integran e
suelo rústico los terrenos que se deban incluir en alguna o algunas de las
siguientes categorías:
a)
Suelo
rústico especialmente protegido por legislación sectorial.
b)
Suelo
rústico preservado por la existencia acreditada de procesos naturales o
actividades antrópicas susceptibles de generar riesgos.
c)
Suelo
rústico preservado por la ordenación territorial o urbanística.
d)
Suelo
rústico común, que incluye el resto del suelo rústico del término municipal.
3.3. La Actividad Urbanística y los
Instrumentos de Planeamiento
La Actividad Urbanística.
Es evidente
que el crecimiento de las poblaciones y el aumento de la calidad de vida de los
habitantes de nuestro país, genera un aumento permanente de la demanda de
suelo, bien para usos residenciales, industriales o incluso para espacios
públicos y de ocio.
Partiendo
de que el suelo es un bien limitado y que necesita una transformación previa y
planificada para que pueda ser usado con fines urbanísticos, se hace necesaria
la existencia de una legislación que ordene y regule las condiciones en que ha
de producirse esta transformación.
Para ello,
surge esta legislación estatal y autonómica que fija y califica los tipos de
suelo, articulando los mecanismos y estableciendo procedimientos y
competencias, para poder obtener suelo urbano y planificar le gestión futura
del mismo.
Todo se
realiza a través de los INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO, y siguiendo unas FASES DE
ACTIVIDAD URBANÍSTICA, que comienzan con el PLANEAMIENTO, siguen con la GESTIÓN
y EJECUCIÓN, y finalizan con el control del cumplimiento, a través de la DISCIPLINA.
Los Instrumentos de Planeamiento.
Son los que
permiten desarrollar los criterios establecidos en las políticas urbanísticas de cada municipio,
utilizando para ello diferentes tipos de planes según sea el nivel de actuación
y la importancia de la misma.
PLANEAMIENTO GENERAL
Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU)
Los
Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen, en el marco de los
Planes de Ordenación del Territorio, la ordenación urbanística en la totalidad
del término municipal, organizando la gestión de su ejecución, de acuerdo a las
características del municipio y los procesos de ocupación y utilización del
suelo actuales y previsibles a medio plazo.
Planes de Ordenación Intermunicipal (POI)
Tienen
la misma documentación, tramitación y alcance que los PGOU. Se crean para
facilitar la ordenación de áreas concretas, integradas por terrenos situados en
dos o más términos municipales colindantes que deban ser objeto de una
actuación urbanística unitaria.
Planes de Sectorización (PS)
Tienen
por objeto el cambio de suelo urbanizable no sectorizado (URNS) a
urbanizable sectorizado (URS) o urbanizable ordenado (URO). La aprobación
definitiva de los PS en Andalucía corresponde a la Junta de Andalucía.
PLANES DE DESARROLLO
Planes Parciales de Ordenación (PPO)
Los Planes
Parciales tiene por objeto ordenar el suelo urbano no consolidado y también
el suelo urbanizable cuando éste no disponga de dicha ordenación.
Así mismo
los Planes Parciales podrán modificar la ordenación pormenorizada potestativa
de los PGOU.
O sea,
podrán alterar la ordenación para una mejor gestión del suelo y modificar la
programación y los plazos de la gestión urbanística.
La
aprobación definitiva corresponde al Ayuntamiento, previo informe de la Junta
de Andalucía (Consejería de Obras Públicas).
Planes Especiales (PE)
Pueden ser
municipales o supramunicipales y pueden modificar al actuar sobre ella, al
igual que los Planes Parciales, la ordenación pormenorizada potestativa de los
PGOU en áreas de reforma interior.
Su objeto
es desarrollar, establecer, definir, ejecutar o proteger infraestructuras,
servicios dotaciones o equipamientos.
La
aprobación definitiva corresponde al Ayuntamiento si el ámbito es municipal y
no afecta a la ordenación estructural, previo informe de la Junta de Andalucía
y á esta última en los demás casos.
Dentro de
los Planes Especiales podemos localizar los PERI (Plan Especial de Reforma
Interior).
Estudios de Detalle (ED)
Siguen
siendo instrumentos para ordenar volúmenes, definir viarios, localizar suelo
dotacional y fijar alineaciones y rasantes en el suelo urbano. No pueden
incrementar el aprovechamiento urbanístico ni alterar las condiciones de la
ordenación de los terrenos o construcciones colindantes.
3.4. El Aprovechamiento Urbanístico
El Plan
General de Ordenación Urbanística y, en su caso, el Plan de Ordenación
Intermunicipal, así como el Plan de Sectorización, determinarán, mediante
coeficientes unitarios del uso característico y, en su caso, de la tipología,
el aprovechamiento medio correspondiente a cada área de reparto que
delimiten, realizando su cálculo en la forma siguiente:
A falta de
coeficientes diferenciados, se utilizarán los valores relativos de repercusión
de los terrenos para lograr la finalidad equidistributiva que la fijación de
coeficientes debe perseguir, de acuerdo a los criterios fijados por la
normativa técnica de valoración catastral.
EJEMPLO DE REPARTO DE
APROVECHAMIENTO.
En un área
de reparto hay dos propietarios, cada uno al 50 % de los derechos.
Se pueden
edificar 100.000 m2 de vivienda (valor en repercusión del suelo: 500 €/m2) y
100.000 m2 de naves industriales (valor en repercusión del suelo: 400 €/m2)
Si un
propietario sólo quiere viviendas ¿Como se reparte la edificabilidad?
Hay que
calcular la equivalencia entre recibir 1m2 de s. edificable para viviendas y
1m2 de s. edificable para naves.
1 m2 de
naves equivale a recibir (400/500) 0,8 m2 de viviendas.
El
coeficiente de homogenización de las naves es de 0,8.
En total
habrá 180.000 UAs (Unidades de Actuación de suelo), obtenidas de:
100.000
m2viv. x 1,00 = 100.000 UAs
100.000
m2nav.x 0,80 = 80.000 UAs
------------------------
TOTAL…….180.000 UAs
Por lo tanto,
a cada propietario le corresponderán 90.000 UAs.
Luego,
el propietario que sólo quiere hacer viviendas, podrá edificar 90.000 UAs :1,00
= 90.000 m2 de viviendas.
El otro
propietario utilizará el resto de la edificabilidad, es decir podrá hacer:
10.000
UAs : 1,00 = 10.000 m2 de vivienda,
80.000
UAs : 0,80 = 100.000 m2 de naves.
TOTAL…90.000
de viv + 10.000 de viv + 100.000 de naves = 200.000 m2. de edificación
EL APROVECHAMIENTO
OBJETIVO.
Es la
superficie edificable, medida en m2, permitida por el planeamiento general o
los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado conforme al uso,
tipología y edificabilidad atribuidos al mismo.
EJEMPLO DE APROVECHAMIENTO
OBJETIVO.
En un sector
de 1.000.000 de m2 en el que se pueden edificar :
300.000 m2 de techo residencial
50.000
m2 de techo industrial.
20.000
m2 de SIPS.
El
APROVECHAMIENTO OBJETIVO es de 370.000 m2 de techo.
Si lo
expresamos en UAs, sabiendo el coeficiente de homogenización en cada caso.
300.000
m2 de techo residencial x 1,00 = 300.000 UAs
50.000 m2 de techo industrial x 0,80 =
40.000 UAs
20.000 m2 de techo SIPS. x 0,30 = 6.000 UAs (Suelo
Interés Publico y Social)
El
APROVECHAMIENTO OBJETIVO es de 346.000 UAs.
EL APROVECHAMIENTO
SUBJETIVO.
Es la
superficie edificable, medida en m2, que expresa el contenido urbanístico
lucrativo de un terreno, al que su propietario tendrá derecho mediante el
cumplimiento de los derechos urbanísticos.
EJEMPLO DE APROVECHAMIENTO
SUBJETIVO. CON EXCESO
Suelo
Urbanizable Sectorizado de 1.000.000 de m2, con aprovechamiento objetivo de
600.000 UAs y un aprovechamiento medio de 0,5 UAs/m2.
Derecho
de los propietarios:
90 % de
0,5 UAs/m2. x 1.000.000 de m2 = 450.000 Uas.
Cesiones
obligatorias:
10 % de
0,5 UAs/m2 x 1.000.000 de m2 = 50.000
Uas.
Exceso de
aprovechamiento:
600.000 –
(450.000 + 50.000 ) UAs = 100.000 UAs.
EJEMPLO DE APROVECHAMIENTO
SUBJETIVO. CON DEFICIT
Suelo
Urbanizable Sectorizado de 1.000.000 de m2, con aprovechamiento objetivo de
400.000 UAs y un aprovechamiento medio de 0,5 UAs/m2.
Derecho
de los propietarios:
90 % de 0,5
UAs/m2. x 1.000.000 de m2 = 450.000 Uas.
Cesiones
obligatorias: No hay
Déficit de aprovechamiento:
400.000 – 450.000 UAs = 50.000 UAs.
EL DÉFICIT
SE RECIBE EN OTRO SITIO O SE COMPENSA CON MENOS PAGO PARA LA URBANIZACIÓN.
EL APROVECHAMIENTO MEDIO.
Es la
superficie construible del uso y tipología característico que el planeamiento
establece por cada m2 de suelo perteneciente a un área de reparto, a fin de garantizar
a todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos a la misma área un
aprovechamiento subjetivo idéntico, con independencia de los diferentes
aprovechamientos objetivos que el Plan permita materializar en sus terrenos.
EL APROVECHAMIENTO MEDIO.
DETERMINACION
En el suelo
urbanizable sectorizado y ordenado:
El
aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtendrá:
Dividiendo
el aprovechamiento objetivo total del sector o sectores que formen parte del
área expresado en m2 construibles del uso característico, y en su caso, de la
tipología, entre la superficie total de dicha área, incluida la de los sistemas
generales adscrito.
EJEMPLO DE APROVECHAMIENTO
MEDIO EN SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO:
Área de
reparto con un solo sector de 1.000.000 de m2
280.000
m2 de techo residencial x 1,00 = 280.000 UAs
50.000 m2 de techo industrial x 0,80 =
40.000 UAs
20.000 m2 de techo SIPS. x 0,30 = 6.000 UAs
El aprovechamiento objetivo es de 326.000 UAs.
El
aprovechamiento medio es de:
326.000
UAs./ 1.000.000 de m2 = 0,326 UAs/m2
Área de
reparto de varios sectores de:
Sector
A…..1.000.000 m2…………….….246.000 UAs
Sector
B…..2.000.000 m2…………….…..454.000 UAs
Sector
C…..1.000.000 m2…………….…..500.000 UAs
TOTAL…...4.000.000
m2……………….1.200.000 UAs
El aprovechamiento objetivo es de 1.200.000 UAs
El
aprovechamiento medio es de:
1.200.000 UAs./4.000.000 de m2 = 0,3 UAs/m2
____________________________________________________________________________
Si se
definen más de un área de reparto en suelo urbanizable sectorizado u
ordenado, las diferencias de aprovechamientos medios entre las áreas de
reparto no podrán ser superiores al 10%, salvo que se trate de ámbitos que, en
razón de los usos previstos o de sus propias características, aconsejen un
tratamiento diferenciado.
En el suelo
urbanizable sectorizado y ordenado:
El
aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtendrá:
dividiendo el aprovechamiento objetivo total
del sector o sectores que formen parte del área expresado en m2 construibles
del uso característico, y en su caso, de la tipología,
incluido el dotacional privado.
entre la superficie total de dicha área,
incluida la de los sistemas generales adscritos por el planeamiento y excluida
la ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino.
3.5. Los Sistemas de Actuación
Con
frecuencia, los suelos requieren la realización de un proceso previo para
alcanzar la calificación de suelo edificable.
Estos
procesos, denominados SISTEMAS DE ACTUACIÓN pueden seguir diferentes caminos
para conseguir la transformación del suelo, en edificable.
SISTEMA DE COMPENSACIÓN
Tiene por
objeto la actuación sobre un determinado polígono o conjunto de terrenos colindantes,
para llevar a cabo la gestión y ejecución de las necesarias obras de
urbanización siempre con total proporcionalidad de beneficios y cargas.
Es una
actuación privada realizada con recursos privados, pero sustituible en caso de
incumplimiento.
Para ello los propietarios responsables de la ejecución y
financiación y la Administración actuante se constituyen en Junta de
Compensación, salvo:
1.
Que se trate de propietario único.
2.
Que todos los propietarios asuman la actividad
de ejecución mediante Convenio urbanístico sin intervención de Agente
Urbanizador.
¿QUE ES UNA JUNTA DE COMPENSACION?
La Junta de Compensación es una entidad urbanística
colaboradora en la que se integran los propietarios de terrenos de la unidad de
ejecución.
A pesar de tener naturaleza jurídica administrativa en
cuanto ejerce funciones públicas, está sometida en parte de sus actuaciones a
Derecho Privado.
¿QUIENES SON LOS MIEMBROS
INTEGRANTES?
Propietarios de terrenos integrados en la unidad de
ejecución.
Propietarios de terrenos dotacionales exteriores obtenidos
por ocupación directa.
Propietarios de sistemas generales adscritos.
Titulares de derechos de aprovechamientos urbanísticos.
Agentes Urbanizadores.
Administración actuante.
¿ QUIEN PUEDE LLEVAR LA
INICIATIVA PARA ESTABLECER ESTE SISTEMA?
El propietario único
La totalidad de propietarios mediante convenio urbanístico.
Los propietarios que representen más del 50% de la
superficie de la unidad de ejecución.
El agente urbanizador, con preferencia sobre los supuestos anteriores.
En caso de incumplimiento de sus obligaciones, la
Administración podrá actuar contra la Junta de Compensación, por tres caminos:
1.- Por reparcelación forzosa.
2.- Por expropiación.
3.- Por vía de apremio.
¿CUALES SON LOS CRITERIOS
DE ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES?
Estará en
relación directa de la valoración efectuada sobre los bienes y derechos
aportados.
Para ello
se aplicará el criterio legal establecido.
No obstante,
puede establecerse un criterio con carácter voluntario, de mayoría absoluta y,
a su vez, que contenga al menos el 50% de los terrenos.
Estos
criterios voluntarios nunca podrán ir en contra de los establecidos por la ley
ni por el propio Plan, ni podrán ser lesivos para los derechos de terceros o ir
en contra del interés público.
Por
supuesto, los criterios deberán estar basados en dos principios, el de
proporcionalidad y el de cercanía. Es decir, la adjudicación de parcelas se
deberá hacer teniendo en cuenta no solo la cantidad de terreno aportado sino
también su ubicación.
Cuando el valor del derecho no alcance
o supere el fijado para la adjudicación (parcela mínima), el defecto o el
exceso podrá satisfacerse en dinero.
La adjudicación se producirá en
todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situación de construcciones
compatibles con el plan en ejecución.
INDEMNIZACIONES
Serán
indemnizables el valor de las plantaciones, instalaciones, construcciones y
usos legalmente existentes en los terrenos originarios que tengan que
desaparecer necesariamente para poder llevar a cabo la ejecución del
instrumento de planeamiento.
SISTEMA DE COOPERACIÓN
En el
sistema de cooperación, los propietarios
de los terrenos que configuran el polígono o la unidad de actuación
aportan la totalidad del suelo de cesión
obligatoria y gratuita a la Administración, procediéndose por medio de la
reparcelación de los terrenos al reparto de cargas y beneficios.
Soportan,
igualmente, la ocupación de terrenos necesarios para realizar las obras de
urbanización y otorgan a la Administración la disposición fiduciaria de los
terrenos.
Los costes
de la urbanización y los gastos de gestión son abonados por los propietarios
afectados.
Es una
actuación pública con recursos privados.
La gestión
puede ser llevada a cabo por la Administración o delegar en el agente
urbanizador.
SISTEMA DE EXPROPIACION
En el sistema
de actuación por expropiación la Administración aplica la expropiación a la
totalidad de los bienes y derechos de la unidad de ejecución y desarrolla la
actividad de ejecución mediante cualquiera de las formas de gestión permitidas
por la Ley.
Las expropiaciones
por razón del urbanismo, quedan legitimadas cuando se dan las siguientes
condiciones:
1. Cuando la calificación de terrenos como
dotaciones o con destino a usos o servicios públicos, incluso cuando siendo de
cesión obligatoria y gratuita, exista necesidad de anticipar su obtención. Se
considerarán incluidos los colindantes que sean necesarios o que resulten
especialmente beneficiados por las obras o servicios y se incluyan en el
proyecto.
2. Cuando los terrenos tengan como destino
los patrimonios públicos de suelo. En los casos de delimitación de reservas de
terrenos, el plazo para iniciar la expropiación es de 5+2 años.
3. Por Incumplimiento de los deberes
urbanísticos:
·
Por infracción en el uso del suelo (p.ej.: parcelaciones) o edificación.
·
Por incumplimiento de plazos.
·
Por inobservancia de los deberes de conservación y rehabilitación de
inmuebles.
4. En edificaciones fuera de ordenación
cuando el planeamiento prevea su adaptación a la ordenación.
5. Cuando sea necesaria la ejecución por
sustitución, de edificaciones no realizadas en su plazo.
6. En terrenos afectados por proyectos de
obras públicas ordinarias.
7. En terrenos destinados por el planeamiento
a la construcción de viviendas protegidas u otros usos de interés social.
8.Otras razones previstas por la legislación
general aplicable.
Incumplimiento de la función social de la
propiedad (74 LEF).
Reservas de aprovechamiento subjetivo no
compensadas en 3 años (63.4 LOUA).
La
declaración de la existencia de alguno de estos supuestos determinará la
declaración de utilidad pública.
La
necesidad de ocupación con posibilidad de iniciar la tramitación del expediente
de expropiación se produce cuando:
·
Se delimita la UE (Unidad de Ejecución) y se fija el sistema.
·
La delimitación de las zonas en los supuestos 1 y 2 anteriores.
·
La publicación y comunicación de la relación de bienes y derechos
afectados.
Con la
aplicación del procedimiento expropiatorio la Administración trata de obtener
terrenos para dotaciones y servicios públicos y para incrementar el patrimonio
público de suelo.
De igual
modo la Administración aplica este sistema cuando los deberes urbanísticos son
incumplidos por los propietarios en los siguientes casos:
·
reparcelaciones,
·
plazos
de planeamiento y gestión,
·
edificación
y mantenimiento de edificios.
Así mismo
la Administración expropia edificios fuera de ordenación para adaptarlos a
un nuevo planeamiento. (ejemplo: por
cambio de alineaciones).
O bien
cuando ejecuta por sustitución, actúa frente a propietarios que se han negado a
adherirse al sistema de compensación.
O para
construir VPO.
Es una
gestión pública con recursos públicos. La gestión puede ser realizada por la
propia Administración o delegar en el agente urbanizador.
ELEMENTOS VALORABLES
•
Suelo.
•
Edificaciones.
•
Instalaciones
•
Obras.
•
Plantaciones.
•
Concesiones administrativas.
•
Derechos reales.
•
Derechos administrativos.
•
Cargas y gastos.
CRITERIOS DE VALORACIÓN
La Ley del
Suelo de ámbito nacional (Ley 7/2015 de 30 de octubre)
3.6. La Reparcelación.
Se entiende por reparcelación la operación
urbanística consistente en la agrupación o reestructuración de fincas, parcelas
o solares incluidos en el ámbito de una unidad de ejecución, para su nueva división
ajustada a los instrumentos de planeamiento de aplicación, con adjudicación de
las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en proporción a sus
respectivos derechos.
La Ley
contempla la Reparcelación como el único instrumento de equidistribución de
beneficios y cargas en los tres sistemas de actuación.
La
reparcelación puede ser voluntaria o forzosa para aquellos propietarios que no
quieran adherirse a la gestión urbanística.
La
reparcelación puede ser económica o en especie, permitiéndose el pago del
justiprecio, incluso en la expropiación mediante la permuta con otras fincas o
solares.
Se
establece una bonificación del 10% para aquellos propietarios que acepten el
justiprecio propuesto por la Administración.
En los tres
sistemas anteriores, la LOUA permite la intervención del agente urbanizador
privado para la ejecución del Planeamiento.
3.7. Clasificación de los suelos
según el mercado hipotecario.
NIVELES A EFECTOS DE
TASACIÓN
NIVEL I: Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al NIVEL II
NIVEL II: Incluirá los terrenos clasificados como
a)
NO URBANIZABLES, en los que no se permite edificar para usos
diferentes a su naturaleza agrícola, forestal o ganadera, que estén ligados a
una explotación económica permitida por la legislación vigente.
b)
URBANIZABLES, que no estén incluidos en un ámbito de
desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo no se hayan definido en
él las condiciones para su desarrollo.
El Agente Urbanizador
El Agente Urbanizador es considerado como un empresario
especializado en la gestión de las infraestructuras y servicios urbanos, siendo
responsable de ejecutarlas y/o contratarlas en los plazos y con las calidades,
costes y demás compromisos que fije el Ayuntamiento, financiando dichas obras
contra su repercusión a los propietarios de terrenos, que habrán de satisfacer
su importe bien en metálico, bien en aprovechamiento.
¿Quien puede ser agente urbanizador?
Cualquier persona física o jurídica, pública o privada,
propietaria o no de suelo, que esté interesada en asumir la gestión de la
actividad urbanizadora.
Tan solo se le exige la suficiente solvencia técnica,
económica y financiera.
Supuestos de intervención del agente urbanizador.
El
agente urbanizador podrá actuar de los modos siguientes:
1.- Instando la sustitución del sistema de compensación por
incumplimiento.
Posteriormente, instando la gestión indirecta del sistema de
expropiación por concesión.
2.- Formulando alternativas a la iniciativa presentada por
otro Agente en el concurso convocado al efecto (en el caso de la iniciativa
particular).
3.- Presentando oferta al concurso convocado para la gestión
indirecta del sistema de cooperación o de expropiación (caso de que la
iniciativa parta de la Administración).
4.- Presentando la iniciativa para el establecimiento del
sistema de compensación antes que los propietarios.
5.- Presentando una propuesta a la iniciativa de otro Agente
en el sistema de compensación.
Derechos según la LOUA
Derecho de Superficie.
Las
Administraciones y demás Entidades Públicas, así como los particulares, podrán
constituir el derecho de superficie en bienes de su propiedad o integrados en el
patrimonio público de suelo correspondiente, siempre con destino a cualquiera
de los usos permitidos por la ordenación urbanística, cuyo derecho corresponderá
al superficiario.
Las
concesiones del derecho de superficie por cualquier Administración y demás
entidades públicas y su constitución por los particulares gozará de los
beneficios derivados de la legislación de viviendas de protección pública,
siempre que se cumplan.
Derecho de Tanteo y Retracto.
A efectos
de garantizar el cumplimiento de la programación del instrumento de
planeamiento, los municipios y la Administración de la Junta de Andalucía
podrán delimitar en cualquier clase de suelo áreas en las que las transmisiones
onerosas de terrenos y edificaciones quedarán sujetas al ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto (art. 78 LOUA) por la Administración actuante.
El derecho de tanteo
permite, en la venta de suelos o edificaciones, que la Administración adquiera
suelos o edificaciones en las mismas condiciones que tuviese el comprador de
los bienes con la mejor oferta.
El derecho
de retracto permite deshacer una venta y adquirir a la Administración
suelos o edificaciones por igual precio al pagado.
Los Estándares Urbanísticos
Planeamiento General:
Sistemas
Generales de Espacios Libres (Parques, jardines y espacios libres públicos):
de 5 a
10 m2/habitante.
Estándares
legales, mínimos o máximos, exigidos.
Se detalla para cada uso característico, evaluable sobre la
superficie bruta de suelo del SECTOR (suelo urbano no consolidado o
urbanizable), debiendo cumplirse todos y siendo, en su caso, unos más
restrictivos que otros.
- Uso Residencial:
máximo densidad o edificabilidad bruta 75 viv/Ha –
1m2t/m2s).
mínimo de18 a 21 m2s/100 m2t Res debe reservarse como suelo
dotacional con destino de parques y jardines.
mínimo 10% de la superficie del sector debe reservarse como
suelo dotacional con destino de parques y jardines.
mínimo total suelo dotacional reservado, de 30 a 55
m2s/100m2t Res.
de 0,5 a 1 plaza aparcamiento público / 100 m2t.
- Uso Industrial / Uso Terciario:
máximo edificabilidad bruta 1 m2t/m2s.
mínimo 10% superficie del sector debe reservarse como suelo
dotacional con destino de parques y jardines.
mínimo total suelo dotacional reservado, de 14 a 20%
superficie sector
de 0,5 a 1 plaza aparcamiento público / 100 m2t.
- Uso Turístico:
máxima edificabilidad bruta 0,3 m2t/m2s
mínimo 20% superficie sector debe reservarse como suelo
dotacional con destino de parques y jardines.
mínimo total suelo dotacional reservado, del 25 a 30%
superficie sector.
de 1 a 1,5 plaza aparcamiento público / 100 m2t
- Para todo Uso y Ambito de ordenación:
mínimo 1 plaza de aparcamiento (incluidas las privadas) /
100 m2t.
- En Areas de Reforma Interior (Suelo Urbano no consolidado).
Densidad máxima 100
viv/Ha.
Edificabilidad bruta máxima 1,30 m2t/m2s.
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