Sobre el Valor Catastral de un inmueble

En España todos los inmuebles estan valorados por la Direccion General del Catastro para la gestion tributaria del Impuesto de Bienes Inmuebles, que es una de las fuentes principales de ingresos municipales. Este impuesto se realiza aplicando un porcentaje al Valor Catastral.
También, gracias al valor catastral se puede estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre
Transmisiones Patrimoniales(ITP) y Actos Jurídicos Documentados(AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones.

Es decir, que sobre dicho Valor se basan los calculos de varios impuestos que gravan los bienes inmuebles.

Para la determinacion de este valor catastral, se tendra en cuenta, segun el artículo 23 del RDL 1/2004, Ley del Catastro Inmobiliario, los siguientes criterios:

1. La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
2. El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
3. Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
4. Las circunstancias y valores del mercado.
5. Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

Como caracteristica, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.
Cuando el valor declarado por las personas interesadas fuese superior al resultante de la comprobación, aquel tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible.
Como consecuencia de lo anterior, la Administración tributaria podrá comprobar el precio o contraprestación pactada entre las partes.

El valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se podrá estimar a partir del valor catastral actualizado a la fecha de realización del hecho imponible, al que se le aplicará un coeficiente multiplicador que tendrá en cuenta el coeficiente de referencia al mercado establecido en la normativa reguladora del citado valor y la evolución del mercado inmobiliario desde el año de aprobación de la ponencia de valores

Valor Real = Valor Catastral x Coeficiente del municipio

Los coeficientes son publicados anualmente y su calculo se realiza de la siguiente forma:

1. En un primer paso, se calcula el coeficiente multiplicador del valor catastral, dividiendo el coeficiente de variación del mercado inmobiliario, por el resultado de multiplicar el coeficiente de referencia al mercado y el coeficiente de actualización del valor catastral
2. En un segundo paso, se obtiene un valor medio para cada municipio a partir de la información de las fichas resumen enviadas por los notarios y las notarias de las operaciones de compraventa de bienes inmuebles urbanos
3. En un tercer paso, se comparan los valores resultantes de la aplicación de los coeficientes multiplicadores del valor catastral y el valor medio obtenido para cada municipio y se realiza un reajuste de los coeficientes, al alza o a la baja

En el listado que aparece a continuacion, se exponen los coeficientes para el año 2008 y la comparacion con los del 2011 y 2012, asi como el año de la ultima revision catastral.

PROVINCIA	AÑO REVISION	2008	2011	2012	2013
Sevilla	2011	4,1	=	3,9	3,81
Cádiz	1996	3,5	=	=	=
Granada	1997	3,7	3,6	3	=
Almería	2008	1,3	1,2	1,1	1,03
Córdoba	1995	4	3,8	3,3	=
Jaén	1997	3,3	3	2,8	1,9
Huelva	2000	4,3	=	4,2	3,72
Málaga	2009	1,8	=	1,7	1,42

LOCALIDAD	AÑO REVISION	2008	2011	2012	2013
Morón de la Frontera	1997	3,6	=	3,5	2,85
Coripe	2006	2,2	1,8	2,1	2,10
Montellano	2006	2,2	=	1,8	1,26
Coronil (El)	1995	3,2	=	2,8	2,37
Utrera	2002	3,3	=	2,8	2,15
Arahal	1999	3,2	=	3,1	2,48
Puebla de Cazalla (La)	2007	1,9	=	1,7	1,22
Marchena	2005	2,4	=	2,1	1,97
Pruna	2009	1,5	=	1,4	=
Carmona	2001	3,8	=	3,6	2,25
Écija	2005	2,2	=	2	1,73

En conclusion, el valor catastral es un dato fundamental para la administracion, ya que es la referencia sobre la que se realiza la recaudacion de impuestos, ademas para los ciudadanos es util conocer este valor de los bienes inmuebles, cuando vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, para tener un valor de referencia en estos procesos, asi como tambien es imprescindible para saber cual es el valor minimo por el que se tiene que escriturar la vivienda en esta tendencia bajista de precios, puede ser que recibamos una carta de hacienda en la que nos hagan pagar el iva de diferencia entre el valor Real y el de Mercado.
Observamos que en los coeficientes por los que se multiplica el valor catastral para obtener el valor real de la propiedad, influye importantemente la variacion de los valores de mercado. Es decir, que nuestro valor catastral y por consiguiente real, depende de los precios de venta de los inmuebles en esa determinada ciudad.
Como ejemplo de esto ultimo, podemos observar como estos coeficientes en la mayoria de capitales de provincia de Andalucia, han sufrido un leve descenso desde el año 2008 hasta el 2012, debido al retroceso de los precios de la vivienda por la crisis.

Normativa:

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dedica la sección I de su título V al valor catastral y su determinación.

ORDEN de 10 de febrero de 2012, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral 
para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los ITP y AJD y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología seguida para su obtención.

En Andalcia, ORDEN de 15 de febrero de 2011, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los ITP y AJD  sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la misma hasta el día 31 de diciembre de 2011.

Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria
Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Gerencia del Catastro

El valor catastral es un dato protegido y por tanto, no se puede facilitar ( Art. 51 del RDL 1/2004 de 5 de marzo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si no es el titular catastral. Para solicitar el dato en la Gerencia del Catastro, debera demostrar por escrito ante dicha Gerencia, que tiene interés LEGITIMO Y DIRECTO para solicitarlo.